降息等政策利好落地后，作为一线城市代表的北京，成交数字的每一次起伏，都牵动着房地产市场敏感的神经，成为业内揣度楼市即将回暖抑或持续低迷的凭据。从最新的数据看，北京楼市似乎感受到了来自信贷政策的短期驱动。
链家地产市场研究部12月1日下午提供给《第一财经日报》记者的统计数据显示，刚刚过去的11月，北京新建商品住宅的网签量为12279套，环比10月上涨28.6%，扣除保障房、自住房与定向安置房后，成交4886套，环比10月上涨30.3%。
与此同时，2014年前11个月，北京新建商品住宅(含保障房)网签量为79131套，扣除保障房、自住房与定向安置房后成交55791套，比去年同期大幅下降28%，此外一向对政策极为敏感的北京二手房市场，眼下也出现了回暖乏力的局面。这意味着，北京楼市面临的压力仍然不容小觑。
新房成交增三成
“现在无论别墅还是洋房，优惠力度都很大，到年底了，为了冲业绩。”12月1日下午，位于北京西郊一别墅项目的渠道销售刘青(化名)向本报记者透露，该项目的洋房产品目前价格在3.2万元/平方米～3.3万元/平方米之间，较此前的3.5万元/平方米明显下调。
记者留意到，该项目在售别墅产品8月开盘，11月初时在网上公开的均价为5万元/平方米。但据刘青透露，目前该项目别墅单价为3.8万元/平方米～4.5万元/平方米，同样明显低于此前的定价。为吸引客户前来项目看房，刘青还在发给客户的短信中强调：“给您最大折扣，有精美礼品相送。”
刘青的身后，是整个北京新房市场借助政策利好、于年底积极去化跑量的宏大图景。
实际上，受多重利好因素影响，改善型购房者入市，上周北京纯住宅成交表现情况较好。亚豪机构提供的统计数据显示，扣除保障房和自住房后，上周北京纯商品住宅累计成交2360套，环比大幅上涨54%。这是2014年北京周度销量最高值。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫对本报记者分析，央行信贷放松政策在楼市效应逐渐显现，再加上11月21日央行时隔两年再次降息，有助降低购房成本，政策红利覆盖全部购房客群，使得购房者心理预期发生根本性转变，在开发商加大优惠冲刺业绩的背景下，此前犹豫观望的刚需客户开始逐步走出观望期，抓住当前短暂的购房窗口期出手，是此轮成交“翘尾”的主要原因。
从整个11月份看，各种救市政策的叠加，对市场的刺激效应已经有所显现，市场在震荡中回升。链家市场研究部在报告中分析称，北京11月新建商品住宅市场网签量增加，实际的纯商品住宅成交也有一定幅度回升，价格方面，在央行降息托市背景下，年底价格下降的可能性变小，但库存与业绩压力下仍然以平价走量为主。
高库存下平价僵持
进入11月后，北京新房项目去化周期明显缩短，这与房企积极营销措施有关。特别是刚过去的11月，房企在北京拓宽营销渠道，积极走量，方兴、远洋等房企也加入“双11”的网络营销节点，以让利优惠或活动抽奖吸引了部分客户。与此同时，救市政策不断出台，托市效果逐渐显现，购房者的积极性有所增加。
尽管如此，从今年整体数据来看，北京楼市仍面临不小的压力。
同样来自链家的数据显示，今年前11个月，北京新建商品住宅(含保障房)网签量为79131套，扣除保障房、自住房与定向安置房后成交55791套，比去年同期大幅下降28%。
对此，任启鑫给出数字称，截至11月，北京楼市库存量仍高达8.6万套。因此他的看法是，近期回升的成交量并不足以改变北京高库存的现状，再加上楼市新增供应量，未来一段时间楼市面临的去库存压力仍然非常大。
在链家地产市场研究部张旭看来，12月北京楼市成交还将进一步增加，但从近期热销项目的成交均价看，目前北京新房市场的主流走势比较平稳，仍然以平价走量为主。
张旭认为，与北京二手房市场成交均价年内近10%的降价幅度相比，今年新房市场的降价项目实属少数，多数以僵持为主，大部分项目价格仍高于去年。她预计，当前北京新房价格大幅降价的可能性较小，考虑到近几年开发商拿地成本、融资成本及开发成本上涨等因素，从当前的政策环境来看，未来房价下调的可能性较小，但同时也不存在大涨的可能。
“短期的高成交量并不足以支撑房价上涨，因此就算项目定位高端，预计年前仍将会采取低开入市策略，吸引成交以回笼资金。”任启鑫如是说道。
此外，值得注意的是，近两个月回暖呼声很高的北京二手房市场，实际上并没有一些中介销售人员口中描述的那么景气。
链家的统计数据称，11月北京市二手住宅共成交11180套，为年内首次破万，网签量环比上月同期上涨26.4%，与去年同期相比基本持平。但与此同时，网签反映的成交有时间上的滞后性，11月北京二手房的实际成交量水平，较10月有所回落，成交均价也未继续延续10月的上涨态势，约为2.8万元/平方米，环比下降1.5%，同比下降4.8%，成交均价年内(1～11月)累计降幅为3.6%，市场回暖乏力。
